A某某商品房买卖合同纠纷案申请再审

法律风险分析报告

一、案情简述

委托人A某某为四川ML房产有限公司开发的MQ小区业主。由于A某某所购商品房的土地使用权期限与双方签订的商品房买卖合同约定不符，且四川ML房产有限公司未依法支付土地出让金，A某某自称无法办理土地使用权证，导致其购买房屋用于融资的目的无法实现，遂提起诉讼。

二、诉讼经过

经成都市温江区人民法院审理，认为：“土地使用权证属房屋权属证明文件之一，被告作为案涉房屋的开发企业，理应在合理期限内为原告提供必要证明文件，使原告获得房屋的土地使用权证。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。虽然原被告未约定办理使用期限为七十年的分户土地使用权证的期限，但原告的起诉行为可以视为对被告履行办证义务的催告。”故而判决支持了A某某的诉讼请求。

四川ML房产有限公司不服该判决，向成都市中级人民法院上诉。经成都市中级人民法院审理，庭审过程中，A某某当庭自认“由于无法办理土地使用权证，也就没去办理房屋产权证”，故而A某某要求解除合同不能成立，驳回了A某某的诉讼请求。

三、再审风险

律师认为，委托人启动再审程序的可能性较低，即便顺利启动再审程序，仍将面临败诉的诉讼风险。理由如下：

（一）、就程序启动而言

1、申请再审须符合《民事诉讼法》第二百条关于再审条件的十三重情形，但是就目前看来，委托人的理由不充分。因此，通过当事人申请启动再审程序，可能性很小。

2、如果通过法院内部纠错启动审判监督程序，但是要经过审委会，不管是审委会的审委会人员、召开程序或决议依据，律师都无法准确的掌握。

3、如果通过检察院向法院抗诉，当事人只有向检察院提出抗诉申请或检察建议的权利，但并不能一定启动审判监督程序。

（二）、就实体法律依据而言

即便委托人通过以上各种方式，启动了再审程序。仍然面临实体上的巨大风险。

1、《商品房买卖合同摘要》第六条约定，出卖方向买受方出示的证照包括土地使用权证，在《商品房买卖合同补充协议》第十一条中“出卖人在本合同签订之前已向买受人明示了商品房预售许可证…国有土地使用权证…买受人已了解并知悉商品房买卖法律法规……”A某某本人未尽审慎义务，对土地证使用权期限存在的问题、合同格式条款、以及在发生纠纷后未采取有效的维权方式，自身存在一定的过错，核心的问题是两次诉讼中A某某均无强有力的证明对方过错或责任的证据。

2、委托人因公司未在约定期限内办理土地使用权证，向对方发去一份律师函，律师函的内容为解除合同返还房款，依据的是商品房买卖合同第十九条第2款之约定，但该条约定针对的是因出卖人原因而使买受人未在约定期限内取得房屋所有权证的情形。并非直接约定办理土地使用权证的条款。就双方在两次诉讼中的争议焦点来看，委托人之所以主张解除合同，系基于开发商未缴纳土地出让金，三本土地使用权证的土地使用权期限不同，无法办理土地证，因此无法办理房产证。除委托人本人陈述外，无证据。

3、委托人A某某在二审庭审过程中当庭承认是自己因无法办理土地使用权证，也就未去办理房产证，并非合同法第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”情形。此类当事人自认对案件申请再审以及后续的重审不利。

因此，律师认为，A某某当初解除合同的行为和诉讼，缺乏充足的法律依据和证据支撑。如果需要启动重审，委托人至少需完善以下证据：

A.出卖人违约的证据

B.买受人因出卖人原因未能办理房产证、土地证的证据

C.其他，因出卖人原因不能实现合同目的的证据

四、律师建议

除了再审途径，律师认为通过另案起诉的方式，即基于新的事实和理由，提起新的诉讼，胜诉的可能性相对而言更大。比如：委托人先办理土地证和房产证，再以该两证的使用期限不符合买卖合同约定的条件为由，主张解除合同。

声明:律师法律意见仅供参考，委托人对法律意见采纳与否，根据自身具体情况，有独立判断的权利。

如有疑问，敬请来电来函垂询！

审查人：四川律大律师事务所

肖雄律师

二0一四年七月