开发商逾期交房，以第三方原因和不可抗力为理由，依据合同除外责任条款主张免责。这种情况下购房者如何维权？商品房预售合同约定的违约责任条款显失公平，这种情况下购房者如何索赔？商品房逾期交付和商品房配套实施逾期交付能否分别主张违约责任？本律师代理了多起购房者与开发商之间的索赔诉讼。附典型案例代理词。

王某某等业主诉成都ABC置业有限责任公司

商品房预售买卖合同纠纷代理词

尊敬的审判员：

北京市惠诚（成都）律师事务所受原告王某某等业主（以下称原告）的委托，指派肖雄律师担任其诉四川省ABC置业有限责任公司（以下称被告）商品房预售买卖合同纠纷一案[(2018)0x0x民初字第80YY号]代理人。根据2018年6月29日以及今日庭审的争议焦点，结合相关法律规定，发表如下代理意见。

成都专业民事商事诉讼案件代理律师肖雄13608035737

原告与被告商品房预售买卖合同关系合法有效，被告未严格按照合同约定如期向原告交付案涉商品房应承担违约责任，被告的抗辩没有法律和事实依据。具体事实理由如下：

一、被告未按照商品房买卖合同（预售）约定向原告交付商品房，应承担违约责任。

按照合同法及相关司法解释，逾期交房违约责任的构成要件为违约行为（积极条件）+无免责事由（消极条件）。1、原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售）第十八条交付时间和手续约定出卖人应在2018年1月31日前向买受人交付案涉商品房。截止今日庭审，被告尚未向原告交付房屋，根据原告提交的证据和被告的自认行为已经充分证明交房逾期是被告自身原因造成的。2、被告未交付商品房，不具备法定或合同约定的免责情形。商品房买卖合同（预售）第十九条逾期交房责任约定除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一款）约定的时间向买受人交付商品房的，双方同意按照下列第2钟发生处理：即逾期交房的，自本合同第十八条约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人每月向向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。被告不存在引用不可抗力以免责的事实依据。

二、商品房买卖合同（预售）约定的违约责任标准过低，原告申请法院调整符合法律规定。

成都专业民事商事诉讼案件代理律师肖雄13608035737

商品房买卖合同（预售）约定逾期交房的，自本合同第十八条约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人每月向向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同约定的违约金标准明显低于被告逾期交房给原告造成的损失。依据《合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第十六条、第十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，以及成都市中级人民法院商品房买卖合同案件的审理指南（试行）第四条第21条等法律法规、司法解释及地方法院司法文件的规定，原告以案涉商品房同地段同类型房屋的租金标准并且结合成都法院司法实践，申请法院调查违约金为房款总价每日万分之一的标准符合法律规定。

三、针对被告主要的几点答辩意见，反驳如下：

1、被告辩称不应承担逾期交房的违约责任，不成立

按照合同法及相关司法解释，逾期交房违约责任的构成要件为违约行为（积极条件）+无免责事由（消极条件）。被告逾期交房已经是既定事实，逾期的根本原因在于被告，被告没有法律或合同约定的免责情形。因此，被告应该承担违约责任。

2、被告辩称违约金条款不应调整，不成立

成都专业民事商事诉讼案件代理律师肖雄13608035737

首先，商品房买卖合同逾期交房的违约金的调高或调低均有明确的规定。其次，原告主张调整违约金的理由是基于合同约定的标准过于低于被告违约给原告造成的损失，而并非要求法院审查违约金条款是否显失公平并基于合同法关于显失公平的条款主张变更或撤销，被告引用合同和补充协议当中其他有关违约金标准的条款以说明违约金不存在显失公平情形的理由不成立。最后，被告称原告签订合同时已经对合同条款了解、知晓，原告对合同的签订没有争议，原告对合同条款的了解或知晓不影响原告依据法律规定主张调整违约金。

3、被告引用补充协议第六条第二款的第1、2种情形辩称逾期交房原因是环保管制和自来水管线施工延误，不成立

《关于实施建设工程大气污染防治特别管控措施的通知》，被告只能证明文件的存在，不能证明管控措施与交房逾期的关联性。从内容上看，有时间限制，也有管制的施工项目和范围的限制。被告未证明被告是被管控的对象，也未证明因为该管控措施导致停工，更没有证明停工导致了工期的延误，并进一步最终导致了交房延误的结果。《关于尽快完善Y景湾二期城市供水主管建设的报告》称“府南河整治工程施工防洪便道同步建设，我们等了两年，直到2017年防洪便道施工完成后，我们才了解到高投公司并未施工这段给水管网”、《尽快启动并完成滨河路道排工程配套自来水建设的函》称“近期，多次反映”，两份文件的落款时间是2018年4月13日和4月28日，从内容可以看，被告是在18年4月份才发现上述问题，被告并不能证明在2018年1月31日前，被告已经完成了除自来水管线工程以外的全部建设内容，合同约定的交付时间2018年1月31日前，被告以逾期过后发生的事实来证明交付时间点前无法交房的原因逻辑是错误的。因此自来水管线建设与被告能否在2018年1月31日前交房没有关联性。

4、被告辩称商改住与交房无关联性，不成立

依据《成都市城乡规划条例》建设工程设计方案总平面图经依法许可后不得随意修改，因法定情形需要用变更的需要征求利害关系人同意。Y景湾二期全体业主即为利害关系人。从《关于协商处理Y景湾二期B区建筑总平面方案调整事宜及A区住宅延期交房的通知》、《关于协商处理Y景湾二期B区建筑总平面方案调整事宜的通知》的内容可知，被告宣称A、B区无法分割，B区的施工完成是A区房屋交付的条件，并称如果无法解决规划调整事宜，A、B区整体竣工验收将无法按期完成，A区交房将遥遥无期。被告明显是以A区的交房作为威胁。因此商改住一事与本案有关联性。被告为了商改住导致施工延误，是造成房屋交付逾期的原因之一。

5、被告引用合同条款以配套实施未达成交付使用条件因此不能交房的辩解，不成立

商品房买卖合同（预售）中分别以第十五条、第十六条、第十七条、第十九条约定了商品房的交付和配套设施的交付的条件和其未达到交付条件的违约责任，两者是独立的合同义务和法律责任。因此，被告不能以配套设施不具备交付条件而主张对商品房逾期交付的免责。相反，如果真如被告所述仅仅只是自来水管线建设问题导致无法交房，按照上述合同约定，被告依然可以向原告交房，并根据第十七条第（一）款第2项的约定进行整改和向原告承担配套设施未达到交付使用条件的违约责任。

6、关于关于Y景湾二期规划总平面调整通知书、关于协商处理Y景湾二期B区建筑总平面方案调整事宜及A区住宅延期交房的通知、关于协商处理Y景湾二期B区建筑总平面方案调整事宜的通知是否送达原告的问题

原告提交上述证据证明目的之一是被告存在以交房作为威胁业主同意商改住的事实，并非证明原告收到了开发商的文件。不论上述文件是否是专门送达原告，不影响被告施工期间调整规划的事实的认定。

综上，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。

此致

成都市05区人民法院

王某某等业主代理人：               

时  间：二〇一八年七月十七日